高租金帶動房價 金邊租屋市場看俏 文/林蘭芬 文章 選自 富士比地產王
近年來房地產投資已不侷限在國內，海外置產成為投資人新寵兒，其中東協國家更是國人的新興焦點，除馬來西亞外，積極開放外資的柬埔寨，因房價每坪僅需3字頭，平均投報率站上10%，如此驚人的利潤，是吸引台灣人搶進新亮點。
隨著東協諸國崛起各自嶄露頭角，柬埔寨的異軍突起也相當受到矚目，這個看似陌生的
國度，猶如30年前的台灣，因柬國政府採經濟開放政策，歡迎外資企業投資經商，對外商而言是自由且充滿商機的城市，極具開發的潛力及前景，因此吸引到日企、港資、新加坡建商進駐，經營百貨商場、酒店及營造等產業。
雖然柬埔寨目前貧富差距甚大，但在政府調高最低薪資的情況下，國人消費能力逐漸提高，收入較高族群甚至有炫富的行為產生。這樣的轉變是不容小覷的，根據充計數指出，柬國從美國進口的汽車進口量為全球第6名，此外，勞斯萊斯更選擇在柬埔寨設廠，需求量及消費力正快速提高中。
金邊為租屋市場 房價隨租金攀升
由於柬埔寨仍在開發階段，尚未有建置房屋交易訊息的觀念，更遑論各項交易稅制，主要的統計數據多參考民間物業管理公司「V TRUST」的數據為主。21世紀不動產台灣區總部國際事業部主任李昌鵬指出，投資柬埔寨的潛力在於租屋市場，平均投報率約10~20%，房價漲幅每年都在成長，預估2020年前都會繼續上漲。
更明確地說，房價漲是因為租金收益表現佳，投資房產成為獲利的管道，因此支撐房持續上揚，根據VTRUST統計數據顯示，自2010年至2015年，柬埔寨房價年漲幅逾10%以上，約3年前首都金邊的平均房價每坪約20 多萬元，如今目前平均開價則站上3字頭，由於基期較低，未來補漲空間大，加上其輕稅制度，對投資人來說，租金收益、房價漲幅、超低稅制，三個層面皆可獲利。
在金邊置產的買方以中國、馬來西亞、新加坡、日本及台灣等華人國家為主力，而承租方則以在當地工作的外商為目標客群。
目前因就業而在金邊居住的外商約有5萬人，幾乎占金邊人口數的7成，但電梯大樓類型的物件卻僅有3500套，遠不及外商人口，供需落差懸殊，僅管近期有不少預售案正在銷售中，但到2018~2019年的4年內，卻只有1萬個單位的物件可交屋，而外商人口仍持續增加中，在供不應的情況下，形成出租市場，出租物件的需求量、投報率及租金收益是帶動房價上漲的主因，亦是投資人最大的商機。
了解承租方喜好 鎖定中坪數產品
投資人購買的物件以租給在當地就業的外商為主，李昌鵬指出，一般外商公司會提供租屋津貼，在預算許可下，承租方會更願意選擇較大較舒適的空間。
李昌鵬強調，外商的居住思維不同於東方人可以接受的套房形式，習慣開放式的中大坪數空間的外商族群，有客廳、臥室、浴室的格局較能符合外商喜好的居住喜好。
此外，附設便利商店、健身房、游泳池、物業管理櫃檯等公共設施及服務的物件更能吸引承租方的目光。
金邊市區面積約678.46平方公里，西側為機場及工業區，主要精華區集中在東側，李昌鵬表示，早期以BKK 區及奧林匹克城為主，也是當地人認為比較好、房價漲幅較高的區段。
BKK區發開較早，是多國大使館座落的區域，也是當地人眼中的老外區，外商人口多，環境類似於台灣的天母。但該區的開發時間早，因此以舊房舍居多，道路多為8~10米寬的巷道，加上開發已經飽和，較沒有話題性，即便有個案推出，因基地面積不大，規劃的產品坪數多在10 坪以內，雖然總價較低，但基於承租方的居住喜好，投資人未來可能面臨不好出租、不易轉手的問題。
奧林匹克城周邊環境良好，道路寬敞，生活機能便利，小環境相當熱鬧，但需注意的是，這邊的土地產權為99 年使用權，並非永久產權，沒有房產證，也就是沒有權狀，使用權力由建商發給，若有任何問題發生亦或是政府徵收，對買方而言沒有保障。
外商財團進駐 桑園區潛力更甚豪宅聚落
同時，使用權物件銀行幾乎不受理貸款，無論當地人或外國人，申請貸款核發非常困難，即便投資人直接以現金購買，日後轉手賣給當地人，則將面臨當地人不貸款就買不起的情況，最終可能無法脫手轉售。因此奧林匹克城的買方以當地人自住為主。
皇宮區有柬埔寨皇宮的加持，整境良好，面湄公河岸第1排的店家是金邊最高總價的物件，即為當地人俗稱的洋人街、酒吧街，總價2000~5000萬元，店租、房價都高，排屋，1、2樓的透天產品，因為開發已飽和，沒有土地可以再推案，加上持有人惜售，因此更顯稀缺。而鴨子島則有政府的衛星城市計劃，由柬國的國家銀行佳華銀行是主導開發，是下一波發展的重點區段。
隨著BKK區及奧林匹克區的發展逐漸飽和，整個首都金邊的發展重心東移，有國會、大使館座落的桑園區及豪宅聚落的鑽石島是金邊目前最夯的區段。
桑園區人口密度高開發時間較晚，因此市容較新、道路規劃寬敞、生活機能逐漸成熟，並有新的商場進駐，如：2014年7月開始營運的日本永旺百貨、NAGAWorld酒店、蘇菲特酒店等建築，該區是外資企業、財團關注的焦點，賭場NAGA的第2期亦在規劃興建中。
李昌鵬指出，地價的高低可看出區段的發展前景，鑽石島是眾所皆知的豪宅聚落，房價行情每坪約在22~28萬元的價格帶，然而桑園區的開價卻已經來到3字頭，而桑園區的精華路段，其土地價格甚至比鑽石島豪宅區貴40%，地段價值還在豪宅區之上，因有國會、澳大利亞大使館等公家機關座落，國際學校亦位於此處而有其不可取代及稀有性。
以21世紀不動產在桑園區銷售的「巴里島水岸渡假村5期」為例，15~18坪的物件不計公設，總價約550~600萬元，租金投報率約8%，每月租金收益約新台幣37000~48000元。雖然目前柬埔寨還沒有類似奢侈稅的制度，但預售屋要到成屋才有價值，短買短賣的利潤不高，因此李昌鵬建議投資人中長期持有。
投資攻略
1. 選擇總價350~550萬元，每個約15~18坪空間的產品，對投資人而言入手門檻較低，亦是承租方喜好的格局。
2. 附設豐富公共設施的物件，如：健身房、游泳池等，較能吸引承租方的目光。
3. 雖然外國人與當地人皆可在金邊貸款達8 成，但在當地銀行貸款的利率較高約10%，若投資人有貸款需求，建議可在台灣貸款。
4. 投資人可關注的區段，第一優先首選為桑園區，其次為BKK區及鑽石島，第三為皇宮區及鴨子島（水淨華）。
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